ADVOKAT MED SPECIALE I
BOLIG- OG ERHVERVSLEJERET
Advokat Allan Østergaard Sørensen har stor erfaring og viden om boliglejeret og erhvervslejeret. Han rådgiver både udlejere og lejere af erhvervslejemål samt udlejere af boliglejemål. Han rådgiver eksempelvis om lejelovens og erhvervslejerens bestemmelser, han hjælper i forbindelse med udformningen af lejekontrakter og ved konfliktløsning i lejeforhold.
Allan Østergaard Sørensen, advokat (L)
ERHVERVSUDLEJNING
Rådgivning til lejere og udlejere af erhvervslejemål
En virksomheds beliggenhed og lokaler spiller ofte en afgørende rolle for virksomhedens succes. Hvis en virksomhed drives fra lejede lokaler, vil omkostningerne ved lejemålet ofte være betydelige. Erhvervslejeret er samtidig kompliceret og kræver indsigt og erfaring med de juridiske og kommercielle problemstillinger, der knytter sig til et lejeforhold.
Det er derfor værdifuldt for både lejere og udlejere at få kompetent rådgivning fra en advokat med speciale i erhvervslejeret ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt, ved fortolkning af de aftalte vilkår eller ved afståelse af et erhvervslejemål til en ny lejer.
Rådgivning om erhvervslejeret
Som advokat med speciale i erhvervslejeret kan Allan Østergaard Sørensen hjælpe med:
- Rådgivning om reglerne om erhvervsbeskyttede lejemål
- Udarbejdelse og forhandling af erhvervslejekontrakter
- Vurdering af eksisterende lejevilkår ved ejendomstransaktioner
- Rådgivning om markedslejens størrelse
- Rådgivning om lejers mulighed for at afstå eller fremleje lejeforholdet og genindtrædelse
- Opsigelse af erhvervslejemål, fraflytning og istandsættelse
- Håndtering af konflikter ved lejers betalingsmisligholdelse
- Retssager og konfliktløsning i erhvervslejeforhold
Hjælp til udarbejdelse af erhvervslejekontrakter
Mange konflikter og retssager i erhvervslejeforhold kunne være undgået, hvis udlejer og lejer på forhånd og tydeligt havde afstemt forventningerne til hinanden. Et gennemarbejdet aftalegrundlag sikrer, at parterne kender hinandens forventninger, muligheder og begrænsninger og forebygger derved konflikter. Det er videre vigtigt, at både lejer og udlejer søger rådgivning hos en erfaren advokat med speciale i erhvervslejeret, da parternes aftale suppleres af erhvervslejelovens bestemmelser.
Advokat Allan Østergaard Sørensen kan hjælpe med skræddersyede juridiske løsninger, der passer præcist til dine behov som lejer eller udlejer af et erhvervslejemål. Han arbejder tæt sammen med kontorets klienter for at forstå deres situation, forretning og målsætninger, så aftalte lejevilkår bliver nøje tilpasset parternes krav, behov og fremtidsplaner.
Hjælp til konfliktløsning i erhvervslejeforhold
Konflikter kan opstå i enhver type af forretningsforhold, herunder erhvervslejeforhold. Sådanne konflikter kan være komplekse og skadelige for både lejere og udlejere. Derfor er det vigtigt, at du har en pålidelig og kompetent rådgiver ved din side, der kan hjælpe med at løse eventuelle tvister hurtigt og effektivt.
Som specialist i erhvervslejeret har Allan Østergaard Sørensen omfattende erfaring med at håndtere konflikter i erhvervslejeforhold. Han arbejder tæt sammen med klienterne for at forstå de underliggende årsager til konflikten og identificere de bedste løsningsmuligheder. Er der ikke mulighed for en forligsmæssig løsning, bistår han med en eventuel retssag.
Aftalefrihed og ufravigelige lovbestemmelser
Erhvervslejeret er kendetegnet ved en stor grad af aftalefrihed mellem parterne. Erhvervslejeloven indeholder dog enkelte ufravigelige bestemmelser, som det er uhyre vigtigt at være bekendt med – navnlig som udlejer – da parterne i et erhvervslejeforhold ikke kan aftale/håndhæve lejevilkår, der strider mod sådanne ufravigelige regler.
Udover ufravigelige bestemmelser vil erhvervslejelovens regler ofte blive brugt som udfyldende regler, hvis den erhvervslejekontrakt, som parterne har indgået er tavs i forhold til løsningen af en opstået uoverensstemmelse.
BOLIGUDLEJNING
Rådgivning til udlejere af boliglejemål.
Advokat Allan Østergaard Sørensen rådgiver om køb og salg af udlejningsejendomme til boligformål, og herunder om lejelovgivningens regler. Kontoret rådgiver udelukkede udlejere af boliglejemål, men ikke lejere, som henvises til at kontakte lejerorganisationer med spørgsmål.
Som udlejer af boliglejemål er det vigtigt at være opmærksom på, at lejeloven primært beskytter lejeren, og at lejelovens bestemmelser i vidt omfang er ufravigelige.
Rådgivning om boliglejeret
Som advokat med speciale i boliglejeret kan Allan Østergaard Sørensen hjælpe med:
- Rådgivning om reglerne i lejeloven
- Bistå med oprettelse af boliglejekontrakter
- Rådgive om gyldigheden af de aftalte lejevilkår
- Rådgive om konflikter forbundet med opsigelse, fraflytning og istandsættelse
- Håndtering af konflikter ved lejers betalingsmisligholdelse
- Bistå med konfliktløsning og boligretssager
Ved brug af standardblanketter er det vigtigt at anvende den godkendte blanket
Udlejning af boliglejemål sker ofte ved brug af standardblanketter. Det er imidlertid vigtigt, at udlejer er påpasselig med at bruge den korrekte blanket, da lejekontraktens (blankettens) vilkår, der tilgodeser udlejer, ellers risikerer at blive tilsidesat som ugyldige. Siden den 1. juli 2022 har Typeformular A, 10. udgave været den officielle og eneste godkendte standardblanket, der må anvendes ved indgåelse af lejekontrakter til beboelseslejligheder i Danmark.
Hvis udlejer ønsker at fravige lejeloven, skal det aftaltes i § 11
Hvis udlejer anvender den godkendte standardblanket som lejekontrakt, og hvis udlejer ønsker at aftale vilkår, der ikke er standard, eller fravigelser til blnakettens vilkår eller lejelovens bestemmelser, skal det aftaltes i § 11 (også kaldet § 11-vilkår). Det er vigtigt at udlejer er påpasselig med, hvad der aftales i § 11, da lejeloven indeholder en række beskyttelsesregler, som ikke gyldigt kan fraviges til skade for lejeren.
Hvad må man aftale som § 11-vilkår?
Der må kun skrives/aftales vilkår, som lejeloven tillader, og som ikke strider mod ufravigelige regler. Hvis en § 11‑klausul går imod en ufravigelig regel, er den ugyldig – og i værste fald kan hele § 11 blive tilsidesat af huslejenævnet. Tilsidesættes § 11, vil lejelovens standardregler træde i stedet for de tilsidesatte vilkår.
Typiske gyldige § 11‑klausuler kan være:
- Fastsættelse af fri leje (for lejemål omfattet af reglerne om fri leje)
- Lejeregulering efter nettoprisindeks (skal beskrives præcist med indeks og tidspunkt)
- Krav om skriftligt samtykke til fremleje (inden for lovens rammer)
- Særlige aftaler om husdyr, forbedringer, vedligehold m.m., hvis loven giver aftalefrihed
Som specialist i lejeret har Allan Østergaard Sørensen rådgivet om udformningen af boliglejekontrakter og fortolkning af de aftalte lejevilkår i en lang række sager, ligesom han har bistået med retssager ved Boligretten som repræsentant for udlejere omhandlende vedligeholdelsespligtens omfang, opsigelse og gyldigheden af aftalte vilkår om regulering af lejen.
Har du brug for en erhvervsadvokat med speciale i lejeret?
Du er meget velkommen til at kontakte advokat Allan Østergaard Sørensen, hvis du har brug for en uforpligtende drøftelse om et samarbejde eller en konkret sag eller situation med relation tli erhvervslejeret eller boliglejeret.
Ofte stillede spørgsmål om erhvervslejeret
Hvis du ikke kunne finde svar er du selvfølgelig mere end velkommen til at ringe os op eller skrive til os på:
Vi bestræber os på at svare inden for 48 timer
Efter erhvervslejeloven kan lejeforhold opdeles i flere forskellige typer, herunder erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Uanset om du er lejer eller udlejer af et erhvervslejemål, bør du have fokus på dette, da sondringen blandt andet har betydning for udlejers adgang til at opsige lejeforholdet og for størrelsen af den erstatning, som lejeren kan kræve betalt, hvis lejeforholdet opsiges.
Er du lejer eller udlejer af et erhvervslejemål, hvor lejekontrakten er indgået efter den 01.01.2000, og er den aftalte leje for høj eller lav, kan der ofte være mulighed for at få lejen reguleret til markedslejen.
Det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 1, at hver part i lejeforholdet kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Markedslejen defineres som den leje, en kyndig udlejer og en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold blandt andet under hensyntagen til lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Fastsættelsen ar markedslejen beror på en konkret vurdering af en række faktorer for det specifikke lejemål.
Erhvervslejelovens § 13 er fravigelig, og det kan således aftales, at lejeregulering efter § 13 slet ikke skal kunne finde sted, hverken fra udlejerside eller lejerside, eller at kun den ene af parterne kan kræve lejen reguleret.
Reglerne om markedslejen er komplekse og forudsætter grundig indsigt i erhvervslejeforhold. Problemstillingerne herom kan eksempelvis angå, om det er muligt at krøve lejen reguleret, hvad markedslejen skal fastsættes til, og hvornår ændringen af markedslejen kan iværksættes.
Det følger af erhvervslejelovens § 16, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Lovens udgangspunkt er med andre ord, at pligten til at vedligeholde og renholde ejendommen påhviler udlejer.
Bestemmelsen er fravigelig, og det vil stort set altid være aftalt i erhvervslejekontrakten, at lejeren skal overtage en del af vedligeholdelsespligten. Vilkåret er ofte formuleret sådan, at lejeren skal overtage ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, men vedligeholdelsespligtende kan også udvides til at omfatte yderligere områder.
Hvis erhvervslejekontraketn er tavs i forhold til vilkår om vedligeholdelse, eller hvis de aftalte vilkår er uklare, vil vedligeholdelsespligten påhvile udlejer. For at undgå konflikter og uventede udgifter er det vigtigt, at lejer og udlejer aftaler omfanget og fordelinge af vedligeholdelsespligten med en præcis og specificeret oplistning af vedligeholdelsespligtens omfang for hver af parterne.
En ofte forekommende problemstilling i erhvervslejeforholdt, er spørgsmålet om hvilke ydelser udlejer kan kræve, at lejeren betaler udover den aftalte leje.
Svaret følger af erhvervslejelovnes § 5, stk. 2., der fastsætter, at det specificeret skal fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse.
Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal også være angivet. Hvis lejeaftalen ikke indeholder en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren som udgangspunkt ikke opkræve den pågældende udgift hos lejeren, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglende overholdelse af formkravene ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Undtagelsen vedrører navnlig tilfælde, hvor lejeren af anden vej var bekendt med udgiften.
